マンション外壁改修工事の方法や費用を抑えるコツなどを徹底解説！
「マンションの外壁劣化、どう対応すれば良い？」「高額な費用が心配…」と、外壁改修工事に頭を悩ませている方は少なくありません。
実は、マンションの外壁劣化を早期に対処することで、改修工事の費用を大きく節約することが可能です。放置すればするほど工事費は高騰するため、早めのアクションが重要です。さらに、費用を抑えるために無足場工法を選択することも一つの賢い選択肢です。
この記事では、マンション外壁改修工事の計画を立てる際のポイントや、費用を効率的に抑えるコツについて詳しく解説します。外壁改修を検討中の方にとって、役立つ情報が満載です。
この記事を読むことで、マンションの外壁が劣化しているサインや無足場後方のメリットなども分かります。気になっている方はぜひ参考にしてください。
1．マンションの外壁劣化サインと兆候
最初に、マンションの外壁劣化サインと兆候をチェックしましょう。
外壁が劣化しているサイン
問題がないように見えていても、実は外壁の内部がひどく劣化していることがあります。どのような状態が外壁の劣化といえるのか、事前に把握しておけば早急な対処ができるはずです。特に、注意しておきたい外壁の劣化サインは以下の症状となります。
- チョーキング現象（外壁に触れると白い粉が付く現象）
- 塗装面の色あせ・退色・変色
- 塗料のひび割れ（クラック）
- 塗料の剝がれ
- カビ・コケ・サビ
上記の中でも、塗料のひび割れは早めに改修工事をしたほうがいいでしょう。最初は0.3mm以下のひび割れ（ヘアークラック）だとしても、すぐにひどくなり、ひびの幅や範囲が広がってしまいます。ひび割れが起きると雨水が浸入しやすくなり、雨漏りの原因になるので注意が必要です。
マンションの外壁改修工事は12年に一度が目安
どのタイミングで外壁改修工事をするべきか悩んでいる方は、12年に一度を目安に検討するといいでしょう。マンションは定期的にメンテナンスや改修工事をすることで、マンションの性能や機能の向上につながります。ただし、前回の改修工事から10年以内であったとしても、外壁に劣化サインが見られた際は早めに改修工事をしたほうがいいでしょう。また、築年数によってメンテナンス箇所も変わります。目安は下記を参考にしてください。
- 築4～6年：鉄部塗装
- 築7～10年：鉄部・屋根・給水ポンプなどの小規模修繕工事
- 築11～15年：外壁や屋根・屋上など大規模修繕工事
- 築16～20年：鉄部塗装・給排水ポンプ・屋上防水などの設備点検
- 築21～25年：給水管の交換を含めた大規模修繕工事
- 築26～30年：インターホンやエレベーターの交換
- 築31～40年：玄関ドアやサッシ交換などを含めた大規模修繕工事
2．劣化した外壁を放置する危険性
ここでは、劣化した外壁を放置する危険性について詳しく説明します。
雨漏りなど深刻な被害が発生しやすくなる
マンションの外壁劣化を放置すればするほど、雨漏りなどの深刻な被害が発生しやすくなります。前述したように、ひび割れの部分から雨水が外壁の内部へ浸入し、さまざまな場所で雨漏りが発生することになるでしょう。また、コンクリートの破壊・剥離で歩行者をケガさせてしまったり、サビによる腐食が進んだりする恐れもあります。マンションの老朽化による不具合は居住者だけでなく、近隣住民の生命や身体に危険をおよぼす可能性もあるので注意が必要です。
マンションの耐久性が著しく低下する
劣化した外壁を放置すると、マンションの耐久性が著しく低下する恐れがあります。外壁の劣化は表面上の劣化だけではありません。外壁の表面が劣化すると下地にまで影響をおよぼし、最終的にはマンションの基礎部分や躯体（くたい）にまで悪影響を与えることになります。その結果、耐久性が低下し、地震や台風など自然災害に弱い状態になってしまうというわけです。
資産価値が下がる
マンションの資産価値が下がるのも、劣化した外壁を放置するリスクの1つです。築年数が経過するたびに資産価値は下がるものですが、ひどく劣化している建物ほど資産価値が下がるスピードは速くなります。同じ築年数でも、定期的なメンテナンスを行っているマンションと行っていないマンションとでは大きな違いが出てくるのです。資産価値のないマンションは自然と空室が増えていき、マンションの運営が難しくなります。
改修工事費用が高額になる
マンションの外壁劣化を放置すればするほど、改修工事費用が高額になります。早めに改修工事をしておけば最小限の費用で済ませることができた劣化でも、放置していたために費用が高額になったというケースもあるので注意が必要です。できるだけ改修工事の費用を抑えたい方は、外壁に異常が見られた際に対処したほうがいいでしょう。外壁劣化の早期発見には定期的なメンテナンスが不可欠です。
3．マンション外壁改修工事の計画と費用目安
ここでは、マンション外壁改修工事の計画を立てるポイントと費用目安を解説します。
改修工事の主な進め方は3つ
外壁修繕を含めた大規模改修工事には、主に3つの進め方があります。それぞれの特徴をチェックしておきましょう。
管理会社主導方式
マンションの管理会社が主導となって改修工事を進めていく方法です。管理組合にとっては1番負担が少ない方法ですが、費用が高くなるというデメリットがあります。また、管理会社が施工会社を決めることになるため、技術力・監理力に不安が残るのもデメリットの1つです。
設計管理方式
コンサルタントに任せる形で改修工事を進める方法です。第三者の立場で工事の設計や監理ができるため、専門的なアドバイスがもらえる、施工会社の手抜き工事を防げるというメリットがあります。ただし、工事責任の所在がハッキリとしない、高額なコンサルタント料がかかるという点がデメリットです。
責任施工監理方式
施工会社に任せる形で改修工事を進める方法です。施工会社が直接工事を行うため、下請け業者へ依頼する際に発生する中間マージン料がかかりません。費用が抑えられるだけでなく、工事責任の所在がハッキリしているのもメリットです。ただし、手抜き工事をされるとチェックが難しくなるため、施工会社選びが大切なポイントとなります。
まずはマンションの外壁調査を依頼する
改修工事の計画を立案するために、まずはマンションの外壁調査を施工会社へ依頼してください。マンションの外壁が具体的にどのような状態になっているのか、劣化具合はどのくらいの程度なのか、しっかりと現状を把握することが大切です。外壁の状態が分かれば、どのような改修工事をすべきか計画を立てることができます。外壁の状態によって改修工事の計画や費用が異なるため、まずは外壁調査を実施してください。
費用相場は約500万～
マンションの規模や外壁の状態によって費用は異なりますが、約500万円～が目安です。階数が高いマンションほど外壁の面積も大きくなるため、改修工事費用が高額になります。なお、階数別の費用相場は以下のとおりです。
- 3階建て：約130万～410万円
- 4階建て：約340万～550万円
- 5階建て：約450万～670万円
- 6階建て：約540万～820万円
- 7階建て：約650万～950万円
改修箇所の見極めが大事
戸建て住宅よりも改修工事が高額になるマンションは、改修箇所の見極めが非常に重要です。どこを優先して改修工事をすべきか、具体的にどのような工事が必要なのかなど、しっかりと診断結果を踏まえて改修箇所を見極める必要があります。
コスト管理のためには、そこまで劣化が進行していない箇所は先送りにするのも選択肢の1つです。ただし、外壁改修工事の知識を持っていない方が改修箇所を判断するのは避けたほうがいいでしょう。本当に改修が必要か見極めるには、専門家の診断やアドバイスが必要不可欠です。
4．無足場工法のメリットと導入ポイント
ここでは、無足場工法のメリットと導入する際のポイントを解説します。
コストが抑えられる
無足場工法の大きなメリットは、コストが抑えられるという点です。無足場工法は足場をかけない方法なので足場代や足場の組み立て、解体にかかる費用が削減できます。足場代は工事全体費用の3分の1を占めるといわれているため、大幅なコストダウンが実現できるでしょう。
作業環境に合わせて対応できる
作業環境に合わせて柔軟に対応できるのも、無足場後方の大きなメリットです。足無足場工法は人間が1人入れるスペースがあれば、隣の建物とのすき間が狭くとも外壁工事ができます。
一方、足場を設置する場合は最低でも70cmのスペースが必要になるため、隣の建物との間に十分なスペースがないと外壁工事は不可能です。また、無足場工法は部分的な工事にも対応できるので、ピンポイントで改修したいときにも柔軟に対応できます。
周辺環境への影響が少ない
周辺環境への影響が少なく、防犯面に優れているのも無足場工法のメリットです。足場の設置と解体にはどうしても大きな音が出てしまい、周辺環境に悪影響をおよぼす恐れがあります。また、足場を設置すると第三者が侵入してしまう恐れもあるでしょう。
しかし、無足場工法なら第三者が侵入する心配はありません。足場の設置と解体による騒音も発生しないので、近隣住民とのトラブルも防げます。
無足場工法ならオフィスチャンプへ
無足場工法を用いた外壁改修工事を検討している方は、ぜひオフィスチャンプへご依頼ください。オフィスチャンプではマンションやビルを中心に外壁工事を行っています。
大規模修繕と無足場工法に慣れている作業員が担当しているため、不慣れによる事故や手抜き工事の心配はありません。現地での詳細な見積もり作成はもちろん、お客様のニーズに合わせた柔軟なサービスを提供しています。無料相談や無料見積もりも受け付けているので、ぜひ一度お問い合わせください。
5．マンションの外壁改修工事に関してよくある質問
マンションの外壁改修工事に関する質問をピックアップしてみました。
Q．改修工事で準備すべきことは？
A．改修工事をスムーズに進めるため、修繕委員会を立ち上げる必要があります。修繕委員会は改修工事の内容を検討したり、居住者へ向けた説明会を実施したりするなど改修工事に関するすべてを担う重要なポジションです。一般的に、修繕委員会を立ち上げた後に外壁・建物診断を行い、修繕計画を策定します。
Q．外壁修繕のプロセスは？
A．大まかなプロセスは下記のとおりです。
- 足場を設置する（無足場工法の場合は屋上に専用機器を設置する）
- 劣化している外壁の下地を補修する
- シーリング工事で破損箇所を補修し、汚れた外壁を洗浄する
- 外壁や鉄部の塗装、屋上防水工事などを行う
- 工事完了後、完成検査を行い足場を解体する
Q．外壁の劣化を防ぐポイントは？
A．定期的に外壁を洗浄することが大切なポイントです。外壁は紫外線のダメージや雨風による汚れが蓄積される箇所ですので、こまめに外壁洗浄を行いましょう。年に1～2回ほど外壁洗浄を行うのが理想です。
Q．無足場工法が向いてるケースは？
A．足場を組み立てるスペースがない、ピンポイントで修繕したい箇所があるケースには、無足場工法が最適です。また、大規模修繕工事を分割して対応したいときにも無足場工法をおすすめします。大規模修繕工事は費用が高額になりがちですが、分割して対応することで費用面の負担が減らせるでしょう。
Q．優良業者と悪徳業者を見極める方法は？
A．施工会社の中には、不正を働く悪徳業者が存在しているので注意が必要です。優良業者と悪徳業者を見極めるために、以下のポイントに注目するといいでしょう。
- 施工事例がホームページ等に掲載されているか
- スタッフの対応が丁寧でスピーディーか
- 無料相談や無料見積もりを受け付けているか
- どのような相談にも親身になって聞いてくれるか
- 口コミや評判がいいか
- 見積書の内容が具体的に記載されているか
上記のポイントを踏まえた上で、複数の施工会社を比較してください。
まとめ
マンションの外壁改修工事には、下地・タイル補修やシーリング工事、塗装工事、防水工事などさまざまな方法があります。まずは外壁の状態をしっかりと調査し、状態に合った方法で改修工事計画を立てることが大切です。
できるだけ費用を抑えたい方は、無足場工法を採用する方法があります。無足場工法は足場を設置しないので、足場代の節約が可能です。なお、オフィスチャンプでは、マンションとビルを中心に無足場工法を採用した外壁工事を行っています。マンションの外壁改修工事を検討している方は、ぜひ一度ご相談ください。
