ビルの外壁修繕はいつやればいい？ 必要性と成功の秘訣を解説！
「ビルの外壁修繕はいつ行えばいいのか」「外壁修繕はいくらかかるのか」など、ビルの外壁修繕について悩んでいる方は多いでしょう。ビルの外壁修繕は、建物自体の寿命につながる大切な工事です。ただ、工事の規模や費用が大掛かりなものになるため、外壁修繕のポイントや注意点を押さえておく必要があります。
本記事では、ビルの外壁修繕について詳しく説明しましょう。
この記事を読むことで、ビルの外壁修繕が必要な理由や成功させるポイントなどが分かります。悩んでいる方はぜひ参考にしてください。
1．ビルの外壁修繕が必要な理由
ビルの外壁修繕が必要な理由は、次のとおりです。
1-1．ビルの美観と耐久性を保つため
ビルの外壁は、雨風や紫外線の影響を直接受けるところなので、建物の中でも劣化スピードが速めです。最初は、キレイで丈夫な外壁だとしても、ひび割れが起きたり、防水性能が低下したりするなど、少しずつ劣化していきます。外壁の劣化を放置すると、下地といった内部にまで悪影響を及ぼすことになるでしょう。耐久性が著しく低下する恐れもあります。だからこそ、ビルの美観と耐久性を保つためにも、外壁修繕が必要です。
また、正しい外壁修繕を行うために、外壁診断が必要になります。外壁診断とは一体どのような内容なのか、次の項目で詳しく見ていきましょう。
1-1-1．外壁の状態を確認するための診断
外壁診断は、ビルの外壁や屋上がどのような状態になっているかをチェックすることです。職人が目視で確認したり、ドローンを飛ばしてチェックしたりすることもあります。実は、修繕工事で1番重要なのが外壁診断なのです。外壁の状態をしっかりと確認することで、どのような工事を行えばいいのか正しく判断できます。
1-1-2．外壁診断のチェック項目
一般的に、外壁診断では以下の項目をチェックします。
- 外壁のひび割れ・浮き
- 塗膜の劣化状況
- 仕上げ材やシーリングの変色・退色・亀裂
- 鉄部分の腐食・サビ
- 雨漏りの有無
1-2．外壁の寿命を延ばすため
外壁修繕は、外壁の寿命を延ばすために必要な工事です。塗料・外壁材などには耐久年数があり、経年劣化によって役割が発揮できなくなります。経年劣化で見られる症状はたくさんありますが、代表的なのはひび割れです。最初は小さなひび割れでも、放置するほど大きくなり、亀裂から雨水が浸入しては雨漏りが発生してしまいます。こうした外壁の経年劣化などによって、ビル自体の寿命が縮まるのです。
1-3．外壁材の耐久年数
ビルの外壁材には、サイディングボード・ALCボード・モルタル・タイル・コンクリートなどが使われています。それぞれの耐久年数は以下のとおりです。
- サイディングボード：約40年
- モルタル壁：約30年
- ALCボード：約60年
- タイル：約40年
- コンクリート壁：約60～10年
しかし、この耐久年数を保つことができるのは、約10年ごとの定期的なメンテナンスを行っているからです。メンテナンスを怠れば、耐久年数よりも早い段階で劣化症状が見られるようになります。外壁材の耐久年数を維持し、機能を発揮させるためにも外壁修繕が必要です。
1-4．コーキングの耐久年数
コーキングとはシーリングとも呼ばれており、サイディングボードの目地に充填（じゅうてん）する合成ゴムや合成樹脂のことです。コーキングの耐久年数は約5～10年といわれていますが、ひび割れが起きていたり、剝がれたりしている場合は修繕しなければなりません。
1-5．塗料の耐久年数
ビルの外壁修繕は、外壁塗装がメインとなります。塗料にもさまざまな種類があり、それぞれで耐久年数が異なるのでチェックしておきましょう。
- アクリル系塗料：4～7年
- ウレタン系塗料：6～10年
- シリコン系塗料：8～15年
- ラジカル系塗料：8～15年
- 光触媒塗料：10～15年
- ピュアアクリル塗料：12～15年
- フッ素系塗料：15～20年
- 遮熱系塗料：15～20年
- 無機系塗料：15～20年
2．ビルの外壁修繕ではどんなことをする？
では、ビルの外壁修繕ではどのようなことをするのでしょうか。
2-1．高圧洗浄
最初に行うのが高圧洗浄です。高圧洗浄機を使って、外壁・屋根などに付着した汚れ・ホコリ・カビ・藻・コケなどを洗い流します。塗ったばかりの塗料は汚れが付着しにくいのですが、雨風や紫外線の影響で塗膜が劣化し、汚れがつきやすくなってしまうのです。また、汚れがついたまま塗装をしてしまうと、塗料がすぐに剝がれてしまう恐れがあります。そのため、塗装前に高圧洗浄で外壁についている汚れを落とさなければなりません。水だけの洗浄で汚れが落ちない場合は、薬品を使って洗浄を行います。
2-2．下地処理
外壁の下地が傷んでいる場合は、塗装前に補修する必要があります。傷んでいる下地を補修し、素地を平らにすることで塗料が付着しやすくなるからです。モルタルや鉄部などを塗装しやすい状態に調整することで、塗料の機能も長く持ちます。逆に、下地処理が不適切だと塗料が密着しなかったり、仕上がりにムラができたりする恐れがあるのです。下地処理は外壁塗装の美観・耐久性を高め、ビルの寿命を延ばす大事な工程といえるでしょう。
2-3．外壁塗装
前述したように、ビルの外壁修繕では外壁塗装が中心となります。外壁塗装を行うタイミングは、約10年ごとが目安です。特に、以下のような劣化サインが見られた際は早めの塗装が必要になるでしょう。
- チョーキング現象（外壁を触ると白い粉がつく現象）
- 色あせ・剝がれ
- コケ・カビ・藻の発生
また、外壁塗装は下塗り→中塗り→上塗りの順で行います。それぞれの内容は次のとおりです。
2-3-1．下塗り
下塗りは、塗膜の密着度を高めるために必要な塗装工程です。上塗りの塗料を長持ちさせるだけでなく、下地と上塗り材をより定着させることができます。上塗り材は低汚染性・耐候性・防カビ等の機能を持っていますが、それはしっかりと下塗りを施しているからです。つまり、下塗りをきちんと行っておかなければ、すぐに塗膜が剝がれたり、ひび割れが起きたりするなどの不具合が発生することになります。また、下塗りの品質は業者の技術力によって左右されるため、できるだけ外壁塗装の実績がある業者に依頼することも大切です。
2-3-2．中塗り・上塗り
一般的に、1回目の上塗りを中塗り、2回目の上塗りを上塗りといい、どちらとも同じ塗料を使います。均一に塗料を塗るためには、重ね塗りが必要です。中塗りを省いて上塗りだけにするとムラができてしまうので、上塗りだけ行う業者は悪徳業者といえるでしょう。
2-4．防水工事
防水工事もビルの外壁修繕で行う内容の1つです。建物が劣化する原因として、コンクリートの内部へ浸入する雨などの水分があります。バルコニー・外階段・屋上・外壁など雨風にさらされている場所を中心に防水処理を行うことで、雨水の浸入を防ぎ、建物の劣化を抑えられるというわけです。主な防水工事としては、塩化ビニル樹脂シートやウレタンなどの防水素材を使う方法があります。
3．ビルの外壁修繕を成功させるポイント
ここでは、ビルの外壁修繕を成功させるポイントを解説します。
3-1．予算と優先順位を決める
ビルの外壁修繕を成功させるポイントは、大まかな予算と優先順位を決めることです。ビルの外壁修繕は大規模工事になるからこそ、費用も高額になります。外壁の状態によって修繕工事の内容は変わりますが、どの工事がいくらかかるのかしっかりと把握しておかなければなりません。外壁診断の調査結果と予算を照らし合わせながら、外壁業者との打ち合わせで工事計画を立てましょう。また、どの工事を優先的に行えばいいのか、優先順位も決めておくと予算内に抑えることができます。
3-2．工事計画を立てる
工事計画をきちんと立てることも、ビルの外壁修繕を成功させるポイントです。工事期間はいつからいつまでか、どのような工事を行うのかなど、ビルに入っているテナントへ説明する必要があります。なお、ビルの外壁修繕といった大規模工事の大まかな流れは下記を参考にしてください。
- 建材・塗料・設備などの状況確認を行う
- 現地調査で得た情報を参考にしつつ、修繕工事計画を立てる
- 工事計画の詳細を決め、テナントへの説明会を開く
- 決定された工事計画に基づいて着工
- 工事完了後、最終確認を行う
3-3．業者選びも重要なポイント！
適切な修繕工事をするためには、外壁診断だけでなく技術力に優れた業者に依頼することも大切なポイントです。外壁工事を行っている業者の中には、不正を働く悪徳業者が存在しているので注意しなければなりません。どの外壁業者に依頼すべきか悩んでしまうときは、以下のポイントを参考にしてください。
- ビルの外壁修繕に関する実績と経験があるか
- 施工事例がホームページ等に掲載されているか
- スタッフの対応が丁寧でスピーディーか
- 無料見積もりや無料相談を受け付けているか
- どのような相談にも親身になって聞いてくれるか
- 口コミや評判がいいか
- 見積書の内容が具体的に記載されているか
上記のポイントを踏まえた上で、複数の業者を比較してみてください。比較することで、悪徳業者を見極められるでしょう。
3-4．ビルの外壁修繕ならオフィスチャンプへ
東京と大阪を中心に外壁塗装リフォームを行っているオフィスチャンプでは、無足場工法を採用しています。無足場工法とは、足場をかけずに外壁工事や外壁塗装を行うことです。足場の設置と撤去にかかる費用は、外壁工事全体の約3分の1以上を占めているといわれています。足場をかけない無足場工法を用いることで、足場代が節約できるほか、ビルの間に足場が設置できないケースでも外壁工事が可能です。オフィスチャンプでは、熟練の職人が作業を行うため、安心して外壁修繕を進めることができます。
4．ビルの外壁修繕に関してよくある質問
ビルの外壁修繕に関してよくある質問を5つピックアップしてみました。
Q．どのような方法で外壁診断を行うのか？
A．打診棒を使ったり、サーモグラフィーで温度を読み取ったり、目視で調査したりするなどさまざまな方法があります。最近では、複数の方法を組み合わせて外壁診断を行うケースがほとんどです。
Q．ビルの外壁修繕費用を節約するポイントは？
A．定期的に外壁メンテナンスを行うことです。外壁の状態が悪化するほど修繕工事も大掛かりな内容になってしまい、費用が高額になります。定期的に外壁をチェックすることで異変にすぐ気づけますし、そのたびに必要最低限の修繕ができるでしょう。
Q．ビルの外壁修繕を行うべきタイミングは？
A．外壁修繕のタイミングは外壁塗装と同じく、10年ごとに行うのが目安だといわれています。ただし、工法や外壁の状態などによってタイミングは変わるでしょう。少しでも気になる不具合や劣化症状が見られた際は、早めに専門業者へ相談するのがおすすめです。
Q．ビルの外壁塗装はいくらぐらいかかるのか？
A．ビルの外壁塗装は大規模なものになるので、金額も大きくなります。塗料の種類や外壁の状態によって費用は変わりますが、小さめのビルで約300万円、大型ビルで1,000万円以上かかかる可能性が高いでしょう。費用相場は、外壁1㎡当たり約3,500～5,000円となっています。具体的な費用が知りたい方は、外壁業者に見積もりを依頼しましょう。
Q．ビルの外壁塗装でおすすめの塗料は？
A．ビルの外壁塗装でおすすめの塗料は以下のとおりです。
- ウレタン系塗料：弾力性があり、密着性が高く、防水機能に優れている
- シリコン系塗料：光沢感があり、コストパフォーマンスに優れている
- ラジカル系塗料：耐久性に優れており、紫外線や雨風等による塗膜の劣化を抑える
- フッ素系塗料：ハイグレードな塗料で耐水性・耐熱性・防水性・防カビ性に優れている
- 無機系塗料：耐久性・耐火性に優れており、カビとコケの発生を抑える
- 光触媒塗料：太陽光によって外壁の汚れを分解するセルフクリーニング機能がある
まとめ
ビルの外壁修繕は、美観を保つだけではなく、耐久性の維持や資産価値の向上につながる大切な工事です。修繕を怠るほどビルの劣化が進んでしまい、耐久性も低下してしまうでしょう。また、ビルの外壁修繕は大規模工事になるため、しっかりと計画を立てて、信頼できる業者に依頼することが大切です。
