大阪市のビル修繕工事で押さえておきたいポイント、注意点などを徹底解説！
大阪市でビル・マンションの修繕工事をお考えの方へ。工事の成功には、業者選びや安全管理など、多くのポイントを押さえる必要があります。業者選びは、実績や技術力、価格設定などを比較し、慎重に行うことが必要です。また、工事中の安全管理も万全に行うことが求められます。
詳しくは以下の記事をご覧ください。ビル修繕工事で安心して進めるためのポイントを解説します。
1．ビル修繕工事の必要性
まずは、ビル修繕工事がなぜ必要なのか、その理由を把握することが大切です。ビル修繕工事の必要性をしっかりとチェックすることで、最適なタイミングでビルのメンテナンスができるでしょう。
1-1．ビルの資産価値を高めるため
ビルの修繕工事が必要な理由は、ビルの資産価値を高めるためです。ビルなどの建物は、建築年数が経過すればするほど資産価値が下がります。資産価値の低下は止められませんが、修繕工事によって資産価値を維持することは可能です。資産価値が保たれているビルは注目を浴びやすく、テナントや入居者も安定します。ビルの運営を続けるためにも、定期的な修繕工事が必要です。
1-2．建物の寿命を延ばすため
建物の寿命を延ばすためにも、ビルの修繕工事は必要な工事になります。特に、外壁は常に紫外線や雨風にさらされている場所ですので、劣化しやすくなるでしょう。劣化を放置するとどんどん悪化することになるため、ビルの耐久性もどんどん下がります。ビルの耐久性が低下すると同時に寿命も縮まり、台風や地震など自然災害に弱い状態になってしまうのです。耐久性が低いビルに入りたいと思えるテナントや入居者が少なくなるでしょう。
1-3．深刻な劣化を予防するため
ビルの深刻な劣化を防ぐためにも修繕工事が必要です。ビルの構造体となるコンクリート内部は、特に劣化を防ぐことが大切なポイントとなります。コンクリート内部には鉄筋が入っていますが、ここに水分が浸入しサビてしまうとコンクリート内部が膨張しやすくなるのです。その結果、内側から構造体が破壊され、ビルの強度が低下することになります。そのような深刻な劣化を修繕するにも高額な費用がかかるでしょう。費用を節約し、深刻な劣化を防ぐためにも修繕工事を行う必要があります。
2．大阪市でのビル修繕工事ポイント
ここでは、大阪市でのビル修繕ポイントを解説します。
2-1．大阪市の気候をチェックする
大阪市でビル修繕工事をスムーズに行うためには、大阪市の気候をしっかりと把握することが大切です。修繕工事のスケジュールや進行具合は天候にも左右されやすい傾向があります。たとえば、外壁塗装の場合、気候が不安定になればなるほど工期が遅れたり、仕上がりが悪くなったりすることもあるのです。ビルの修繕工事は大規模修繕になるため、時間がかかります。時間がかかるとテナントや入居者にも迷惑がかかるので、早めに終わらせるためにも大阪市の気候をチェックした上で行ったほうがいいでしょう。
2-2．おすすめの時期は春と秋
ビル修繕工事に適した時期は、気候が安定している春と秋です。大阪市は比較的気候が安定しているため、1年中ビルの修繕工事を行うことができます。けれども、夏は日差しが強く熱中症対策として適度に職人を休ませる必要があり、冬は日照時間が短くなるので工期が延びがちです。スムーズに修繕工事を終わらせたい方は、気候が安定している春と秋をおすすめします。なお、春と秋は修繕工事の依頼が増えるため、人気がある業者はすぐに予約が埋まるでしょう。
2-3．大規模修繕に関わる法律も確認する
ビルの修繕工事は大規模修繕になるため、その内容に関わる法律の確認が必要です。たとえば、建築基準の規定に沿った工事であるかを検査する目的として、施工主は指定確認検査機関へ「建築確認申請」を提出する必要があります。すべての修繕工事が対象ではありませんが、耐震対策やエレベーターのリニューアルなどは申請が必要です。このような法律をしっかりと把握することで、未然にトラブルを防ぐことができます。大規模修繕に関わる法律については、工事業者との打ち合わせで確認しましょう。
2-4．業者選びも大切なポイント
大阪市には、ビルやマンションなどの大規模修繕に対応している業者が多数存在しています。そのため、どこに依頼すればいいのか、どのような基準で業者を選べばいいのか、頭を抱えている方は多いでしょう。実は、業者選びもビル修繕工事においては大切なポイントとなります。業者を選ぶときは、主に以下の要素に注目してください。
- ビルやマンションなど大規模修繕の実績があるか
- 施工事例がホームページ等に掲載されているか
- スタッフの対応が丁寧でスピーディーか
- 無料見積もりや無料相談を受け付けているか
- 見積書の内容が具体的に記載されているか
- 口コミや評判がいいか
上記のポイントを踏まえた上で、複数の業者を比較することが大切です。
3．ビル修繕工事の費用と節約方法
ここでは、ビル修繕工事の費用と節約方法を解説します。
3-1．費用相場は約2,000万～3,500万円
前述したように、ビル修繕工事は大規模修繕になるので費用相場も約2,000万～3,500万円と非常に高額です。1テナントあたり100万円で計算すると、だいたいの修繕費用が把握できるでしょう。ただし、ビルの状態によっては、さらに高額な金額になる可能性もあります。逆に、定期的なメンテナンスを心がけているビルの場合は、約100万～1,000万円で抑えられる可能性もあるでしょう。工事内容によっても異なるため、事前に見積書を確認することが大切です。
3-2．工事別の費用相場をチェック！
ビル修繕工事でも、外壁塗装・防水工事・耐震対策・リニューアル工事など種類はさまざまです。工事内容別の費用相場もチェックしましょう。
- 屋上・外壁などの修繕工事：約1,000万円～
- エレベーターのリニューアル工事：約1,000万円～
- 空調設備の修繕工事：約2,500万円～
- グレードアップ工事：約1,000万円～
業者が提示する見積書に詳細が記載されているので、依頼前にしっかりと確認してください。
3-3．定期的なメンテナンスと早急な対応
ビル修繕工事の費用を節約したいときは、定期的なメンテナンスを心がけることが大切です。定期的にメンテナンスをすることで、すぐ異変に気づき対処できます。ビルは階数が高くなればなるほど、なかなか劣化に気づけないものです。自分たちで目に付かない場所を、専門業者の点検によってしっかりと確認しましょう。劣化箇所を早急に対処できれば、最小限の費用で修繕できるはずです。逆に、対応が遅れてしまうほど劣化がひどくなり、費用が高額になります。
3-4．修繕工事を行うタイミング
ビル修繕工事を行うタイミングによって、費用が大きく異なります。一般的に、マンションやビルなどの修繕工事は約10～15年を周期にして行うのが理想です。なお、国交省の回収マニュアルによると、12年程度が推奨周期となっています。最適なタイミングで修繕工事を行うことが費用節約につながり、キレイで丈夫なビルが保ちやすくなるでしょう。計画的にビル修繕工事をするためにも、10年目ぐらいから準備を始めるのがおすすめです。
4．ビル修繕工事の工程と注意点
ここでは、ビル修繕工事の工程と注意点を解説します。
4-1．専門家による事前調査
ビル修繕工事をする前に、専門家による事前調査が必要になります。事前調査では、外壁がどのような状態になっているか、コンクリート内部が劣化していないかなどをさまざまな方法で確認する大切な調査です。事前調査をしっかりと行うことで、ビルの状態に合った修繕工事ができます。逆に、事前調査を行わない業者は悪徳業者と考えていいでしょう。優良業者は工事を始める前に、必ず事前調査でビルの状態を確認します。
4-2．ビル修繕工事の大まかな流れ
では、ビルの修繕工事はどのような流れで行われるのでしょうか。具体的な方法は工事内容によって異なりますが、大まかな流れは下記を参考にしてください。
- 敷地内に現場事務所を設置する
- 足場を組み立て、ひび割れや欠損など下地補修を行う
- タイル補修・シーリング打ち替えなどを行う
- 高圧洗浄で外壁をキレイにする
- 養生作業から外壁塗装→部分塗装を行う
- 防水工事・屋上防水工事・外構工事を行う
- そのほかの付随工事を行う
- 足場を撤去し完了
ビルの状態に応じて必要な工事が変わります。業者が事前調査を行った後、どのような工事が必要になるのか、どのような流れで行うのかをきちんと確認することが大切です。
4-3．入念な計画が大切
ビル修繕工事をスムーズに進めるためには、入念な計画が必要不可欠です。きちんと計画を立てずに工事を始めると、途中で失敗する恐れがあります。工事項目をしっかりと確認した上で、業者と打ち合わせを重ねながら修繕基本計画書を作成してください。なお、修繕基本計画書で押さえるべき項目は以下のとおりです。
- 工事金額が妥当になっているか
- どの箇所を優先して修繕するのか
- 修繕積立金の不足分はどうするのか
- 工事中のテナントや入居者に対する配慮について
- どの時期に大規模修繕を行うか
- 現時点で不要な工事はないか
上記の内容をしっかりと検討する必要があります。
5．大阪市のビル修繕事例
ここでは、オフィスチャンプが担当した大阪市のビル修繕事例をいくつか紹介します。
5-1．タイルの外壁塗装
タイルが浮いていたり剝がれたりしているビルの修繕と外壁塗装を行いました。一度タイルを剝がし、すべてを張り替える必要があります。建築年数が結構経過していたこともあったため、まったく同じ色のタイルは用意できませんでしたが、近い色で仕上げられました。年月が経過しているビルほど同じ外壁材を用意するのは困難ですが、近い色を探し出すことはできます。
5-2．無足場工法を採用した修繕工事
繁華街にあるビルの修繕工事を担当しました。隣のビルとの間にすき間がなかったため、足場を組み立てることはできません。しかし、当社では足場をかけない無足場で外壁工事ができるので、屋上からロープを吊（つる）し、そのロープと職人をつなげて作業を行うことができました。無足場工法は狭い場所でも修繕工事ができる方法です。ビル修繕工事でお悩みの方は、ぜひ一度オフィスチャンプへご相談ください。
6．ビル修繕工事に関するよくある質問
ビル修繕工事に関する質問を5つピックアップしてみました。
Q．修繕工事をしたほうがいいケースは？
A．外壁が激しく汚れていたり、雨漏りが発生していたり、鉄の部分がサビていたりする場合は修繕工事をしたほうがいいでしょう。特に、雨漏りが発生している場合は、すでにコンクリート内部へ雨水が浸入している可能性が高めです。雨漏りを放置すればするほど、どんどんコンクリート内部が劣化することになります。修繕費用の節約のためにも、早めに対処しましょう。
Q．ビル修繕工事の主な内容は？
A．主な内容としては以下のとおりです。
- 屋上やベランダなどの防水工事
- タイルやモルタル補修・塗装などの外壁補修工事
- 各金属部分の塗装など付帯塗装工事
- 給排水管・電気配線の更新などそのほかの工事
上記の修繕工事は、適切なタイミングで行うことでビルの耐久性が維持できます。設備によっては修繕ではなく交換が必要になるケースもあるでしょう。
Q．工事業者に依頼する際の注意点は？
A．見積書や工事内容をしっかりと確認するだけでなく、保証内容やアフター点検の対応についても考える必要があります。ビルの修繕工事は、工事が完了したら終わりというわけではありません。工事後にトラブルが起きていないかなどのメンテナンスや点検が必要になります。できれば、保証制度やアフターフォローが充実している業者に依頼してください。保証期間内であれば、どのようなトラブルが起きても無償で対応してくれます。
Q．中長期修繕計画を立てるべきか？
A．大規模修繕工事になると、中長期修繕計画も必要になります。中長期修繕計画とは、必要な修繕工事の時期や費用などを算出した計画のことで、建物の機能性や耐久性を維持するのが目的です。なお、策定期間は中期修繕計画が5～10年、長期修繕計画が10～20年となります。
Q．無足場工法のメリットは？
A．無足場工法の大きなメリットは、足場の設置・解体費用がかからないことです。一般的に、外壁工事をする場合は足場の設置が必要になりますが、足場の設置と解体費用は工事全体の約3分の1を占めているといわれています。つまり、無足場工法を採用すれば足場代が丸々カットできるというわけです。そのほか、省スペースでも外壁工事ができる、気軽に部分補修も行えるなどというメリットがあります。
まとめ
いかがでしたか？大阪市でのビル修繕工事において、ポイントや注意点をご紹介しました。しっかりとした準備と信頼できる業者の選定が、工事の成功につながります。安心して工事を進めるために、今回の内容をぜひ参考にしてください。
