マンションの外壁にひび割れが起きたときの対処法・補修方法などを解説

1．マンションの外壁にひび割れが起きる原因

まずは、マンションの外壁にひび割れが起きる原因をチェックしておきましょう。

1-1．経年劣化

マンションの外壁にひび割れが起きる原因は、ほとんどが経年劣化です。マンションの外壁で多いコンクリートは、月日が経過すると中に含まれている水分が蒸発し乾燥します。コンクリートが乾燥することで収縮が起こり、その力でひび割れが発生する仕組みです。なお、コンクリートに含まれている水分は、およそ2～3年かけて蒸発するので時間が経過するほどひび割れが大きくなるでしょう。

1-2．地震などの外的要因

台風や地震などの外的要因で、マンションの外壁にひび割れが起きることもあります。特に、日本は地震大国でもあるため、大きな地震の後はマンションの外壁に異変が起きていないかチェックしたほうがいいでしょう。コンクリートの劣化が進行している中、地震や台風などで外壁が損傷すると落下事故の原因にもなるので注意が必要です。

1-3．施工不良

外壁工事を正しく行わなかったために、マンションの外壁にひび割れが生じることもあります。たとえば、コンクリートの打ち込みが甘かったり、セメントに対する水の割合が高すぎたりするとコンクリートにひび割れが生じやすくなるでしょう。外壁工事は施工不良になりやすいといわれているため、きちんと安心して依頼できる施工業者を選ばなければなりません。

2．マンションのひび割れを放置する危険性

ここでは、マンションのひび割れを放置する危険性について解説します。

2-1．マンションの耐久性が落ちる

マンション外壁のひび割れを放置すればするほど、マンション自体の耐久性が著しく落ちることになります。耐久性が落ちると地震や台風などの自然災害によってコンクリートが剥離したり、落下事故を引き起こしたりするリスクが高まるので注意が必要です。マンションの住民にとっても、不安な気持ちを抱いたまま生活することになるでしょう。住民たちが安心して生活できるようにするためにも、マンション外壁のひび割れは早めに補修しなければなりません。

2-2．外観が悪化し、空室が増える

マンション外壁のひび割れを放置することで、外観が悪くなり、空室が増える可能性もあります。ひび割れは放置すればするほどどんどん広がっていき、マンションの耐久性が落ちるだけでなく、外観も悪化するでしょう。外観が悪いマンションは良い印象を受けないので、入居率の減少にもつながります。空室が増えると、マンションの経営が成り立たなくなってしまうでしょう。

2-3．補修費用が高くなる

補修費用が高額になるのも、マンション外壁のひび割れを放置するリスクです。前述したように、ひび割れは放置するとどんどん悪化し、あちこちにひび割れが起きてしまいます。補修箇所が多くなるほど補修費用が高くなるので、できるだけ費用を抑えたい方は早めの処置が必要です。マンションのメンテナンスを定期的に行えば、補修費用も最小限に抑えられるでしょう。

3．マンション外壁のひび割れを補修する方法

ここでは、マンション外壁のひび割れを補修する方法について詳しく説明します。

3-1．まずはひび割れの状態をチェックする

マンション外壁のひび割れを補修する前に、まずはどのような状態になっているのか外壁調査を行う必要があります。ひび割れがどのくらい進行しているのか、コンクリートにまで悪影響を与えているか、ほかにもひび割れが起きていないかどうかなど、詳しく調査することで最適な補修方法が導き出せるからです。施工業者の中には、外壁調査を行わずに補修工事を始めるところがあります。きちんと外壁調査をせずに工事を始める施工業者は、悪徳業者の可能性が高いので注意しておいたほうがいいでしょう。

3-2．ひび割れを補修する3つの方法

ひび割れの補修方法としては、主に被覆工法・注入工法・充てん工法の3つがあります。ひび割れの大きさや外壁の状態によって用いる方法が異なるでしょう。それぞれの特徴について、詳しく説明します。

3-2-1．被覆工法

ひび割れが小さいときに用いられる補修方法です。補修材として、表面被覆材や水・砂が混じっているポリマーセメントを使います。これらの補修材をひび割れ部分に被せて貼り付け、すき間に塗り込みながら補修することになるでしょう。簡易的にひび割れを補修できる方法です。

3-2-2．注入工法

ひび割れの大きさに関係なく、さまざまな場面で補修できる方法です。補修材として、透明性があるアクリル樹脂や接着剤として使われることが多いエポキシ樹脂などを使います。これらの補修材を注射器などに入れ、ひび割れに注入する方法です。ひび割れのすき間を埋めることで、耐久性・防水性を高められます。

3-2-3．充てん工法

大きなひび割れが起きていたり、外壁の状態が悪化していたりする場合に採用される方法です。ひび割れ部分のコンクリートを切り取り、そこに補充材を充てんします。ほかの方法よりも大がかりな工事になるため、時間と手間がかかるでしょう。なお、マンション内部の鉄筋がサビている場合は、その部分を露出させ、サビを落とさなければなりません。

3-3．防水工事も大切

マンション外壁のひび割れ補修をする際は、防水工事も大切なポイントとなります。外壁は雨風にさらされているので、建物の中でも劣化しやすい場所です。ひび割れから雨漏りが発生し、建物の寿命が短くなります。少しでも外壁におよぶダメージを軽減するためには、防水工事が必要不可欠です。ひび割れの補修に加え、防水シートの追加など防水工事を施しておけば、建物の寿命を延ばすことができるでしょう。

4．マンション外壁の補修工事を安くするコツ

ここでは、マンション外壁の補修工事を安くするコツについて詳しく説明します。

4-1．小さめのひび割れでも放置しない

「まだひび割れが小さいから大丈夫」と思いがちですが、ひび割れがあっという間に大きくなります。前述したように、ひび割れを放置すればするほど状態がひどくなるため、補修費用が高くなるでしょう。少しでも補修費用を抑えたい方は、ひび割れを見つけたらすぐに施工業者へ相談することが大切です。早めに対処しておけば、必要な箇所だけ補修できるので費用も抑えることができます。

4-2．外壁工事の実績がある業者へ依頼する

ひび割れの補修費用を抑えるコツは、施工業者選びにもかかっています。なるべく、外壁工事の実績がある業者へ依頼してください。特に、マンションやビルなどを対象に外壁工事をしている業者なら、適切な方法で補修してくれるでしょう。どのような状態でどんな補修をすべきか理解しているため、費用も最小限に抑えることができるのです。逆に、マンションの外壁工事に慣れていない業者に依頼すると、不要な箇所まで補修したり、追加作業が必要になったりするなどで費用が割高になる可能性があります。

4-3．施工業者選びのポイント

いろいろなタイプの施工業者が存在していますが、その中からどこに依頼すればいいのか悩んでいる方は多いでしょう。施工業者選びで悩んでいる方は、下記のポイントに注目してみてください。

• マンションの外壁工事に長（た）けているか
• 施工事例がホームページ等に掲載されているか
• スタッフの対応が丁寧でスピーディーか
• 見積書の内容が具体的に記載されているか
• 料金設定が明確になっているか
• 無料見積や無料相談を受け付けているか
• 口コミや評判がいいか

上記のポイントを踏まえた上で、複数の業者を比較してください。

4-4．外壁工事ならオフィスチャンプへ

マンションやビルを対象に外壁工事をしているオフィスチャンプでは、無足場工法を採用しています。無足場工法とは、足場をかけずに外壁工事をすることです。外壁工事は足場の設置が一般的ですが、足場の設置と撤去は全体費用のおよそ3分の1を占めているといわれています。無足場工法を採用しているオフィスチャンプは、熟練の職人が担当するので安全面にも配慮しながら足場をかけない外壁工事が可能です。補修費用を節約したい方は、ぜひオフィスチャンプの無足場工法をお選びください。

5．マンションの外壁に関してよくある質問

マンションの外壁に関する質問を5つピックアップしてみました。

Q．マンションでひび割れが起きやすい箇所は？
A．エントランスまわり・廊下・バルコニーなど、マンション外壁でひび割れが起きやすい場所です。特に、開口部まわりはコンクリートの伸縮や外的要因の影響を受けやすい傾向があるため、ひび割れが起きるとすぐに悪化しやすくなります。ひび割れが起きやすい場所を中心に、定期的な外壁メンテナンスを行ったほうがいいでしょう。

Q．ひび割れの主な種類は？
A．マンション外壁に見られるのは、以下のようなひび割れです。

• ひび割れからエフロレッセンス（茶色のサビ汁や白い変色物）が垂れている
• 遠くから見ても目立つ大きなひび割れ
• 建物と平行に発生したバルコニー床のひび割れ

エフロレッセンスが発生しているひび割れは、すでに雨水がコンクリート内部へ浸入している状態です。浸入した雨水によって、コンクリート内部のセメント成分が流れ出てしまっているので早めの処置が必要になるでしょう。

Q．注意したほうがいいひび割れは？
A．窓やドア以外の箇所に起きているひび割れは、マンションの構造に大きな影響をおよぼす恐れがあるので注意しなければなりません。構造に悪影響をおよぼすひび割れは、マンションの傾きを引き起こすリスクが高まります。また、同じ方向へ斜めに入っているようなひび割れも危険が高めです。斜めに入っているひび割れは、そのマンション自体がゆがんでいる可能性があります。ひび割れの補修だけでなく、耐震補強が必要になるでしょう。

Q．ひび割れ補修にかかる費用と期間は？
A．外壁の状態やひび割れの大きさなどによって異なりますが、1㎡あたり約1,000～4,000円が目安です。大きなひび割れの場合は補修工事が大がかりなものになるため、数十万円かかる可能性もあります。そして、補修期間は数か月かかるでしょう。大規模なマンションほど補修範囲も広くなるので、どうしても時間がかかります。補修工事を始める前に、補修費用と工事期間しっかりと確認してください。

Q．無足場工法のメリットは？
A．補修費用の節約だけでなく、無足場工法にはさまざまなメリットがあります。隣家との間隔が狭いと足場の設置が困難になりますが、無足場工法を用いれば狭い空間でも外壁工事が可能です。職人1人が入って作業できるスペースであれば、無足場工法での外壁工事ができます。また、足場を設置しないので防犯面における不安も取り除けるでしょう。足場は外部からの侵入者を招く要素でもあるため、足場を設置しないだけでも防犯性が高まります。特に、マンションの外壁工事は期間が長くなるので、防犯対策は徹底したほうがいいでしょう。

まとめ

いかがでしたか？ マンションの外壁にひび割れが起きる原因は、経年劣化や地震といった外的要因・施工不良などです。ひび割れを放置すればするほどどんどん悪化し、マンションの耐久性が著しく落ちてしまいます。また、補修費用が高額になる恐れがあるため、できるだけ早めに対処しなければなりません。ビルやマンションの外壁工事をしているオフィスチャンプでは、無料相談を受け付けています。マンション外壁のひび割れでお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。