マンションの外壁工事をする際の注意点や内容をチェック！ 業者選びのコツも
「マンションの外壁工事をしたいけど内容が分からない」「外壁工事が必要なのはどんな状態か？」など、マンションの外壁工事で悩んでいる方は多いでしょう。規模が大きいマンションほど外壁工事に時間・手間・費用がかかってしまいます。きちんと外壁工事をするためには、内容などをしっかりと把握しておかなければなりません。
本記事では、マンション外壁工事の内容や注意点などを解説します。
この記事を読むことで、マンションの外壁工事をする際の注意点や業者選びのコツも分かります。悩んでいる方はぜひ参考にしてください。
1．マンション外壁工事の内容は？
まずは、マンション外壁工事の内容をチェックしておきましょう。
1-1．外壁調査が重要
マンションの外壁工事を始める前に、まずは外壁の状態をチェックすることが大切です。外壁状態をチェックする作業は主に外壁調査と呼ばれており、マンションの外壁や屋上の状態がどのようになっているのか確認します。目視または専用機器を使って外壁を調査することになるでしょう。きちんと外壁調査を行うことで、補修すべき箇所が把握でき、必要な工事が明確になります。ちなみに、外壁調査でチェックするポイントは以下のとおりです。
- コンクリートおよびタイル面のひび割れ
- 外壁の浮き・鉄筋露出の有無
- 仕上げ材やシーリングの変退色
- 屋上防水のひび割れ・剝がれ・浮き・膨れの有無
- 塗膜の劣化や浮きなど
- 漏水した痕跡の有無
1-2．外壁工事の内容はさまざま
外壁の状態によって工事の内容を決めるため、具体的にこれが必要という工事はありません。主なマンションの外壁工事としては、以下のような内容があります。
- 外壁洗浄
- 外壁塗装
- 防水工事
- 外装や共有部分の修理
上記の中でも大切だといわれているのが、外壁塗装です。外壁塗装が劣化すると防水および断熱機能が低下し、生活に支障をきたしてしまいます。特に、下地が傷んでいる場合は早めの修繕が必要です。また、マンションにおける防水工事も外壁工事で重要視される内容といえます。
2．外壁工事が必要な状態について
ここでは、外壁工事が必要な状態について説明します。
2-1．外壁のひび割れが目立ち始めた
マンション外壁のひび割れが目立ち始めたときは、早めに外壁工事をしたほうがいいでしょう。0.3mm以下のヘアークラックであったとしても、いつの間にかひび割れが大きくなってしまうことがあります。そこから雨水が浸入し、雨漏りが頻繁に発生するようになるので要注意です。外壁のひび割れを見つけたときは、外壁工事業者に相談することをおすすめします。また、外壁塗装が剝がれたり色あせたりする際も要注意です。
2-2．10〜15年ごとに塗り替える
外壁塗装は10〜15年ごとに塗り替えるべきだといわれています。外壁は常に雨風や紫外線に当たっている箇所ですので、マンションの中でもすぐに劣化しやすい傾向があるからです。一度、塗装したから大丈夫というわけではなく、定期的に塗り替えることで丈夫な外壁になります。なお、国土交通省が発行している「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」では、マンションの大規模修繕は12年程度を目安に行うべきだと記載されているので、ぜひチェックしてみてください。
2-3．そのほかの劣化症状も要チェック！
ひび割れのほか、マンションにはさまざまな劣化症状が見られるようになります。たとえば、以下のような劣化症状です。
- 鉄部のサビ・腐食
- コンクリートの爆裂
- 防水層（シート）のひび割れ・破損
- 排水口の破損・詰まり
- 共有部分のサビや剝がれ
少しでも気になる箇所を見つけたら、そのまま放置せずに外壁工事業者へ相談したほうがいいでしょう。早めに対処したほうが劣化の進行を防ぐことができます。
3．外壁工事をする際の注意点
ここでは、外壁工事をする際の注意点を解説します。
3-1．既存の塗材に注意しよう
外壁塗装を行う場合、既存の塗材に注意が必要です。現在、マンションの外壁に使われている塗料が、新しい塗料を塗る際に上塗りができるものかチェックしましょう。上塗りができないものを使用している場合は、既存の塗料を全部除去してから新しく塗布しなければなりません。また、既存の塗材がどのような状態になっているのかも確認が必要です。塗材の状態によって洗浄だけで済ませるのか、新しい塗料を上塗りしたほうがいいのかなどを決めるので、適切な判断をするために確認が必要となります。
3-2．劣化症状を放置しない
マンションの外壁工事は大がかりになるため、費用が多額になってしまいます。できるだけ、費用をかけたくないからと初期の劣化症状を見逃してしまいがちですが、そのまま放置するのはNGです。劣化症状を放置した結果、雨漏りが発生したり、屋上の鉄部が剝がれ落ちたりするなど住民が危険にさらされてしまいます。大事故を未然に防ぐためにも、劣化症状を放置しないようにしましょう。
3-3．外壁工事業者の選び方に要注意！
外壁工事をする際は、基本的に外壁工事業者へ依頼することになります。しかし、その外壁工事業者の中には、不正を働く悪徳業者が存在しているので注意しなければなりません。たとえば、きちんと外壁を調査せずに工事を始めたり、適切な方法で修繕を行わなかったりするなどです。近年は、悪徳業者とのトラブルが増えているため、外壁工事業者は慎重に選びましょう。
4．マンション外壁工事の進め方
ここでは、マンション外壁工事の進め方を解説します。
4-1．外壁工事を始める前の準備
前述したように、マンションの外壁工事は大規模になるため、事前の準備が必要です。規模が大きいマンションほど、予算計画の策定から工事完了まで約3〜5年かかる可能性があります。そのため、管理会社や管理人は外壁工事の計画を立てて、外壁工事を進行する専門チームを立ち上げたほうがいいでしょう。そして、外壁工事を依頼する業者を選定し、マンションの外壁調査へと進みます。また、外壁工事の準備として、予算の調整は必要不可欠です。住民が負担する修繕積立金についても、住民に向けた説明会を設ける必要があります。
4-2．工事中も対応が必要
外壁工事が終わるまで時間がかかる場合、その間にさまざまな問題が発生することも考慮しなければなりません。そのため、工事中も現場代理人と話し合いながら進めることが大切です。ただし、大きなマンションの場合、コンサルティング会社に工事の管理業務を依頼しているケースがほとんどでしょう。コンサルティング会社にすべて任せっきりにしてしまいがちですが、定期的にミーティングを開いたり、住民側の要望も聞いて改善したりする必要があります。
4-3．竣工検査をする
マンションの外壁工事が終わったら、当初の修繕計画どおりに工事が行われたか、竣工検査を行わなければなりません。竣工検査で問題が見つかった場合、再工事や追加工事を依頼することになります。すると、再び施工会社と交渉し、スケジュールの調整や住民に対する説明会の実施が必要です。竣工検査で問題がなければ、工事完了の書類にサインして終了となります。また、工事からしばらく経過した後に不備が生じる可能性もあるため、工事終了後の1〜7年はアフター点検も実施しておきたいところです。
5．マンションの外壁工事を業者に依頼するには？
ここでは、マンションの外壁工事を業者に依頼する方法とポイントを解説します。
5-1．外壁工事と見積書の内容を細部まで確認する
外壁工事業者に依頼する際は、どのような内容で工事を行うのか、全体の費用がいくらぐらいかかるのかしっかりと確認する必要があります。大規模修繕になるほど工事にかかる費用が高額になるため、特に、見積書の内容は細部までチェックしておきたいポイントです。見積書にはどのような工事にいくらかかるのかなどが記載されているので、しっかりと確認してください。疑問点や不安要素がある場合は、すぐに施工業者へ確認を取りましょう。疑問点や不安要素をきちんと解消してから正式に依頼することが大切です。
5-2．外壁工事業者選びのポイントをチェック！
どの外壁工事業者に依頼すればいいのか分からない方は、以下のポイントをチェックしてください。
- 外壁工事の実績があるか
- 施工事例がホームページ等に掲載されているか
- スタッフの対応が丁寧でスピーディーか
- 無料相談や無料見積もりを受け付けているか
- 見積書の内容が具体的に記載されているか
- どのような質問をしても分かりやすく答えてくれるか
- 口コミや評判がいいか
大阪を中心に外壁工事を行っているオフィスチャンプでは、無料見積もりを受け付けています。マンションの外壁工事でお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。
6．マンションの外壁工事に関してよくある質問
マンションの外壁工事に関する質問を5つピックアップしてみました。
Q．なぜ外壁工事が必要なのか？
A．居住者が安全かつ快適に住み続けるためです。マンション自体、平均寿命は約60年以上だといわれています。けれども、定期的な修繕や点検を行っていないマンションは60年も建物を維持できません。居住者にとっては、劣化しているマンションに住み続けるのはとても不安なことです。居住者が安心し、より長く住み続けるためにもマンションの外壁工事はとても大切になります。
Q．外壁塗装工事の大まかな流れは？
A．マンションの外壁塗装を行う際、大まかな流れは下記を参考にしてください。
- 着工前の準備：施工・仮設計画・住民説明会の実施など
- 共通仮設工事：工事用車両置き場の確保や仮設トイレなどの設置
- 足場仮設工事：足場や注意看板の設置など
- 下地補修工事：外壁の下地が傷んでいる場合の修繕
- 洗浄工事：洗浄作業や養生状況の確認など
- シーリング工事・鉄部塗装工事・外壁塗装工事・防水工事
- 足場を解体し竣工検査へ
マンション外壁の状態によっては流れが大きく変わる可能性があります。念のため、具体的な工事の流れは外壁工事業者に確認してください。
Q．マンションの外壁工事費用はいくらぐらいかかるのか？
A．あくまで目安となりますが、1戸あたり100万円前後が相場です。1戸あたり100万円前後ということは、大規模なマンションであれば数千万円〜になるでしょう。マンションにかかる修繕費用は、居住者全員の「修繕積立金」から支払われることになります。劣化症状を放置するほど外壁工事費用が割高になるため、早めに対処することも大切です。
Q．大規模修繕工事のポイントは？
A．工事中でも居住者とのコミュニケーションを密に取ることが大切です。マンションの外壁工事は計画から着工まで、着工から工事完了までと大きく2つの期間に分けられます。綿密な工事計画を作成して実行したとしても、工事中は居住者にストレスがかかるものです。居住者のストレスを極力抑えるためにも、コミュニケーションを取り、不満や不安要素を解消していきましょう。
Q．費用を最小限に抑えるコツは？
A．定期的なメンテナンスをする・劣化症状を見つけたらすぐに対処することが費用を最小限に抑えるコツです。また、外壁工事の方法として、無足場工法と呼ばれている方法があります。一般的に、外壁工事をするためには足場を設置しなければなりませんが、足場代は全体費用のおよそ半分を占めているといわれているのです。よって、足場を作らない無足場工法を用いることで、足場代が節約できます。オフィスチャンプでは、無足場工法を採用しているのでぜひチェックしてください。
まとめ
マンションの外壁工事は、経年劣化による影響をできるだけ抑えるために必要なことです。経年劣化を放置するほどにコンクリートがどんどん劣化し、地震や台風に弱いマンションになってしまいます。マンションの資産価値を守るためにも、事前調査をしっかりと行い、修繕する箇所の優先順位をつけて工事をすることが大切です。また、マンションの外壁工事は大規模になるため、全体で費用がいくらかかるのかも必ずチェックしておかなければなりません。外壁工事の内容と費用もろもろ細部まで確認した上で、外壁工事業者に依頼しましょう。
