ビルの雨漏りの原因と防水工事〜日ごろのメンテナンスについても〜

1．ビルが雨漏りする原因は？

ビルの雨漏りの原因を見ていきましょう。

1-1．屋根の塗膜の劣化

屋根は常に風雨や紫外線にさらされています。さらに、人の目があまり行き届かないため、防水性がすでに低下して気がつかない可能性があるのです。ですから、上階の床が濡れていたり、ひび割れを発見して初めて雨漏りしていると分かったりすることもあります。代表的な原因としては、防水塗膜の劣化が考えられるでしょう。そのままにしておくことで、ひび割れが発生し、建物内部に雨水が入ってくるのです。

1-2．屋上でのトラブル

屋上の排水口の詰まりも原因のひとつです。ゴミやチリが風によって運ばれてきて、排水口のたまって詰まると排水ができなくなってしまいます。

1-3．ベランダ・バルコニーのトラブル

ベランダ・バルコニーの防水塗膜が劣化すると、雨漏りの原因になります。普段から人が出入りするので、塗膜のすり減りが早いといわれているのです。ですから、外壁や屋根よりも早めにダメージが出てしまいます。

1-4．建具・窓

雨漏りは、屋根や屋上だけではなく、窓ガラスのサッシ周辺から雨水が浸入します。特に、天窓やトップライトなど特殊な形状になっていると、雨水の浸入が目立つでしょう。サッシの部分の施工は防水対策はより厳重に行います。もし、雨漏りが起こってないのに、シミやカビの発生を発見したのなら、サッシのすき間から雨水が浸入していると考えていいでしょう。早めの対策が必要です。

1-5．水道のトラブル

雨水ではありませんが、水道トラブルの水漏れが原因の場合もあります。ビルの壁の中には配管がとおっており、劣化による破損・つなぎ目にすき間などが雨漏りのようなトラブルに発展することがあるのです。早い時期に確認しないと、知らないうちに被害が拡大することがあります。

2．雨漏りの原因特定が困難な理由

ビルの雨漏りの原因を特定するのは難しいといわれていますが、以下のような原因が考えられるでしょう。

• 屋根そのものに欠陥がある
• 屋根に施された板金に問題がある
• 外壁に支障が出ている
• もともとの構造に問題がある

屋根に打ち付ける雨水は、ビルのさまざまなところをつたって建物内に浸入します。雨漏りが発生している場所が直接の原因ではなく、離れたところが原因の場合もあるのです。そのため、雨漏りの原因を特定することは難しいといわれています。

2-1．雨漏り調査の方法

ここでは、雨漏り調査の方法をご紹介します。

2-1-1．目視調査

雨漏りが発生していると思われる場所を目で見て調査する方法です。屋根の状態・天井裏の状態・外壁の状態を目で見ていくのですが、経験豊富な優良業者の調査では高い精度で分かります。この目視調査は、たいてい無料調査になっているところが多いです。

2-1-2．散水調査

雨漏りの原因と考えられる箇所に水をかけて調査する方法です。雨の状態を作るため、最低でも30分程度は水をかけていくので、時間と手間が非常にかかる調査方法になります。調査費用はかかりますが、雨漏り箇所を確実に特定できる点がメリットです。

2-1-3．発光液調査

雨漏りが発生していると考えられる箇所に発光液を流して調査する方法です。雨漏りしている場所に紫外線を当てると発光するので、原因箇所が特定できます。同時に浸水経路も細かく特定できるので、細かく調べるときには便利です。発光液は、建材にも人体にも影響がありませんので、雨漏りの調査によく使われます。

2-1-4．赤外線サーモグラフィー調査

高感度の赤外線カメラで建物を撮影すると、雨漏り箇所を特定できます。赤外線サーモグラフィーは、建物の温度を視覚化できるのがメリットです。雨漏りしている部分は、ほかの箇所と温度に差があります。よって、雨漏りの箇所を特定できる調査方法といえるでしょう。ただし、雨漏りが原因とは限らないため、散水調査の補助的に用いることもあります。

3．ビルの雨漏りを修理するには？

ビルの雨漏りの原因が特定できたら、次は修理へと進みます。ここでは、雨漏りの修理作業の工程を解説しましょう。

3-1．足場の設置

修理箇所が高所である場合は、足場を設置します。一般に足場の設置費用は10万円程度です。

3-2．屋根の修理

屋根が雨漏りの原因となっている場合、屋根材の一部の破損なら部分的な修理で済みます。しかし、屋根全体が劣化してしまい、防水シートも機能していない・機能低下している状態であれば、全面的な張り替えが必要になるでしょう。

3-2-1．屋根材の破損

部分的な修理ですが、破損している屋根材を撤去し新しいものに取替える作業になります。破損している箇所の数にもよりますが、1～3日程度で工事が完了することが多いです。

3-2-2．屋根全体の張り替え

張り替えは大規模な工事です。既存の屋根材を全て撤去した上で、新しい屋根材や防水シートを取り付けます。屋根の規模と素材によりますが、1～2週間程度の日程が必要です。一般に防水シートの寿命は20年程度で、築20年を超えている場合は、屋根の張り替えが必要になるでしょう。

3-3．外壁の修理

外壁から雨漏りが発生している場合もあります。大規模な劣化や破損があれば、張り替えが必要になるでしょう。ちなみに、防水シートの寿命は20年程度です。壁やシーリングが破損・劣化している程度なら、部分的な修理になります。雨漏りの原因となりやすいのは、外壁材をつなぎ合わせるシーリングの劣化です。もともとゴムのような素材なので、劣化すると固くなってひび割れが起きてしまいます。その結果、すき間ができ、雨漏りが発生するというわけです。

3-4．塗装

外壁材や屋根材の劣化が原因で雨漏りしている場合、塗装も劣化している場合が多いでしょう。雨風の影響をまともに受けてしまっているのですが、軽微な雨漏りならきれいに塗装し直すだけで改善します。外壁や屋根の修理が必要なら、全体的に塗装をすることで解決できるでしょう。

3-5．屋根と外壁の修理

築年数がある程度経過していると、雨漏りの修理だけではなく、ビル全体の修理や塗装をしていくことが有効です。雨漏りが発見された後よくありがちなのが、何回修理してもすぐに再発してしまう恐れがあります。部分的な雨漏りの修理だけではなく、全体をきちんとメンテナンスすることで、一度にビルのトラブルを解消することができるのです。

4．ビルの雨漏りの防水工事と費用

防水のための工事には種類があり、特徴や耐用年数・コストなどが違います。ビルの雨漏りを防止するためには、専門家で正しい防水工事を施すことが必要不可欠です。ここからは、防水工事を紹介していきましょう。

4-1．防水シート

防水シートでは、高い防水性の素材でできたシートであり、直接貼り付けて防水処理を施していきます。現在使用される防水シートの素材は、塩ビとゴムの2種類です。高い耐久性・優れたコストパフォーマンスな防水対策になります。しかし、難易度が高い施工であり、高い技術力が必要になるでしょう。また、複雑な形状では防水シートが貼り付けられず、採用されないこともあります。

4-2．塩ビシート

シート防水の建材として最も使用されているのが塩ビシートです。ほかの防水対策に使われる材質と比べても、高い耐久性を誇っています。15年程度は、メンテナンスが不要で、ビルを雨から守ってくれるでしょう。防水層の上からでも被せることができ、工事できる建物を選びません。なお、塩ビシートを貼り付けは、専用の機械を使う方法・接着剤を使う方法の2種類があります。機械で固定するほうが強固に接着できますが、騒音と振動がデメリットです。

4-3．ゴムシート

ゴムシートは、塩ビシートの前によく使用されていました。安い単価で、工事費用を安く抑えられ、軽量かつ柔軟であり、地震などによる揺れに強いのが特徴です。防水層が薄くなってしまうので、寿命は塩ビシートよりも短い・接着面が弱い点で、使用されることが少なくなってきています。

4-4．アスファルト防水

アスファルト防水は、高い強度のアスファルトを不織布に重ねています。15～20年という耐用年数が長く、重量があり、ビルの防水工事には適しているといえるでしょう。防水シートを接着させる方法は熱工法・冷工法・冷熱工法・トーチ工法です。どの工法も大がかりな工事となります。

4-5．FRP防水

FRPとは繊維強化制プラスチックで、ガラス繊維で補強された樹脂です。軽量で高い耐久性もあり、ベランダやバルコニー・屋上駐車場の防水にも使用されています。しかし、硬い素材で地震など揺れに弱く、割高です。

4-6．ウレタン防水

ウレタン防水は、液体状の防水材を塗布する方法です。防水材を塗り重ね、最後にトップコートで補強して厚みを作ります。複雑な形状の屋根も、継ぎ目のない防水膜を作ることができるので防水性能は高めです。さらに、比較的低費用で防水工事ができるため、コストパフォーマンスに優れています。ただし、高い技術を要する工事なので、実績のある業者に依頼しなければなりません。特に、トップコートを塗り重ねて補強する場合は、それなりの技術が必要になるでしょう。

4-7．防水工事にかかる費用

防水工事の費用の目安は以下のとおりです。

• 防水シート：4,000～7,000円／㎡
• アスファルト防水：6,000～9,000円／㎡²
• FRP防水：5,000～9,000円／㎡
• ウレタン防水：4,000～8,000円／㎡

5．ビルメンテナンスならオフィスチャンプへ

東京と大阪で営業しているオフィスチャンプでは、外壁工事・外壁リフォームに長けた業者です。

5-1．足場代が不要

オフィスチャンプの特徴は、無足場工法での作業です。ビルの雨漏りなどで、修理をするにしても一切足場は架けません。足場代をカットできるだけではなく、細かな雨漏り工事もすぐに取りかかることができます。

5-2．計画的なメンテナンスができる

無足場工法のメリットは、それぞれ部分的なメンテナンスができることです。いちいち足場を架けないので、計画的なビルのメンテナンスができるでしょう。

5-3．狭いスペースでもしっかり対応

足場がない点では、狭い箇所でも職人が動けるメリットがあります。隣のビルが近い・周辺が狭い立地でも外壁工事が可能です。

6．ビルの雨漏りに関してよくある質問

ビルの雨漏りに関してよくある質問を5つピックアップしました。

Q．ピルの雨漏りについて相談したいが、どのような項目を伝えればいいのか？
A．建物の住所・雨漏りの状況・気になる点などを伝えてください。よく分からない場合は専門家が現場の状況を見て判断します。

Q．調査は無料でやってくれるのか？
A．業者によってですが、見積もりまで無料対応のところがほとんどです。直接業者に問い合わせをしてください。

Q．雨漏りの原因がどこか分からない場合でも調査はしてくれるのか？
A．業者ではビルのどこから雨漏りをしているか、さまざまな方法で調査してくれますので、ご安心ください。

Q．屋根の雨漏り修理はどのくらいかかるのか？
A．簡単なものでは半日程度で終わる場合もありますが、ビルの場合は数週間〜1か月かかる可能性があります。雨漏りの状態がひどいほど修理期間も長くなりがちです。

Q．見積もり時よりも費用が増えることはあるのか？
A．優良業者の場合、見積もり以上に追加費用が請求されることはありません。それだけしっかりと調査しますので、ホームページなどにも追加料金ナシと記載している場合が多いでしょう。

まとめ

ビルの雨漏りに関しては、原因の特定も修理も高い技術が必要です。ですから、雨漏りの知識に富んだ業者を選ぶことが重要となります。早めの対応が必要な場合もありますが、日ごろからメンテナンスを行うことで未然に防げるでしょう。ビルの雨漏りを避けたい方は、この機会に定期的なメンテナンスを検討してみてください。