ビルの改修工事をしよう！ 業者選びで重要な5つのポイントとは？
私たち人間が歳を重ねて『老化』するように、頑丈なコンクリートで作られたビルも年を重ねることで『劣化』します。何もせずただ見ているだけでは、いずれ重大な事故を引き起こすかもしれません。
韓国では数年前に百貨店が崩れ、多くの人が亡くなりました。これは劣化というよりは設計の問題による事故でしたが、オーナーが適切な処置をしなかったがために起きた事故でもあります。
重大な事故を起こせば多額の賠償金などが必要となりますし、何より自分も他人もみんな不幸にしてしまいますよね。ですから、ビルの改修・メンテナンスというのはとても大事なのです。
そこで今回は、ビルの改修工事の方法を中心にご紹介していきたいと思います。
目次
改修工事ってどんなことをするの？
1．施設の改修
内装や外装、非常階段などの建物に直接関係する場所を改修する工事で、改修工事と言えば一般的にこれを指します。主に行われるのは外装で、外壁のヒビの補修・塗装、屋外非常階段のさび取り・再塗装などが行われます。
外壁の状態はビルの寿命に直結しますから、この施設改修を適切に行うことがビルをより長持ちさせるために一番重要です。また、屋外非常階段は火災などの緊急時に重要な役割を担うため、安全面という意味でも重要な工事と言えます。
2．設備の改修
電力配線や通信配線などの電気設備や、冷暖房機械やエレベーターなどの機械設備など、ビル内の設備に関連する改修工事です。
ほとんどの設備がビル内にあるため不具合を起こす確率があまり高くないので、あまり行われない工事です。とはいえ、ネズミなどの被害によって漏電が起こり、火事になることがあるので定期的なメンテナンスをする必要があります。
改修工事の必要性
冬の冷たい雨でぬらされ、夏の強い日差しで乾燥する状態を何年も続ければ、丈夫なコンクリートでできたビルも劣化し、外壁にはヒビが入ります。ヒビのすき間から雨水が浸入して内部の鉄骨にまで到達すれば、サビが生じてビル全体の強度を落とすでしょう。浸食がひどくなり、壁が剥がれ落ちるなどすれば、大きな事故につながる可能性もあります。最悪、罪に問われることもあるでしょう。
適切なタイミングの適切な改修は、ビルの耐久性や価値を高めるだけでなく、未来に対する安全や安心も作り出しているのです。改修工事は必ず定期的に行いましょう。
ビル工事のタイミングはいつ？
改修工事は必ず定期的にしなければいけない非常に重要な工事です。しかし、その『定期的』というのはどのくらいなのでしょうか？
ビルの改修工事は10～15年を目安にして行うべきだといわれていますが、改修箇所によって目安が変わってきます。
- 外壁……10～15年
- 屋上……10～15年
- 廊下……10～15年
- 階段 ……10～15年
- 屋外階段……4～6年
- 鉄の設備……4～6年
- エレベーター……20～30年
- 給配水管……25～30年
また、点検や小規模な補修をこまめに行っていれば、当然大規模な改修工事をする時期も延びます。
施工までの流れ
改修工事の依頼をしたら、最初に専門家によるビルの状態調査がおこなわれます。調査結果からどのような部分の工事が必要か、そしてどのような工法による工事が適当が選定されると、調査報告書と見積書を提示されます。改修範囲や工法のなどの説明が行われ、、工事金額に納得がいくようでしたら、工事請負契約を業者と結び、施工に入ります。
- 状態調査
- 工事範囲・工法等の選定
- 調査報告・見積
- 工事説明
- 契約
- 近隣への説明
- 施工
業者を選ぶ際の確認ポイント
業者を選ぶ際には確認しておいてもらいたいポイントがいくつかあります。知っておいて損はないので、しっかりと頭に入れておきましょう！
確認ポイントその1……工事を下請けに任せていないか
ビルの補修・改修の窓口には実際に工事を行う会社の他に、コンサルティング会社があります。コンサルティング会社に依頼すると中間マージンが発生するため、コストが高くなりがちです。また、工事の担当者と直接話せないため施工計画にずれが生じ、希望通りの仕上がりにならないこともあるようです。
ですから、工事を依頼する際には劣化調査から工事まで全て一貫して工事する業者なのかどうかを確認しておきましょう。「直接施工」かどうかを確認してください。
確認ポイントその2……値段が安すぎないかどうか
極端に価格が安い業者は要注意です。安物買いの銭失い、と言います。安いからと依頼したら手抜き工事で改修効果がなかったり、粗悪な塗料でむしろ壁の状態が悪化したなど、金の無駄にしかならなかったなんていうこともあります。複数の業者と比べ、極端に値段が安いようなら、依頼先を再検討した方が良いでしょう。
確認ポイントその3……実績を確認する
よい業者に巡り会うために最も重要なポイントの一つが、どのような実績を上げているかです。ここでいう実績は歴史的なものではなく、なるべく最近の実績のことです。たとえ百年前に大規模な工事を行った実績があっても、今とでは素材や工法なども全く異なりますから意味がありません。
ここ数年でどれだけの依頼をこなし、どのような工事をしてきたのかを確認しておきましょう
確認ポイントその4……無足場工法を行うかどうか
ビルの改修工事というと、外壁の周りに作られた足場のイメージが一番最初に頭に浮かぶという人も多いようですが、実は足場の必要ない外壁工事も可能だというのはご存じでしょうか。
外壁の改修や塗装工事において足場にかかかる値段は非常に大きく、工事にかかる費用の半分以上が足場代ということもあります。ですから、ロープブランコなどによる足場を組まない無足場工法で工事を行えば、工事費を大幅に抑えられる可能性があります。
また、足場は組み終わるまでにそれなりの時間がかかります。しかし、無足場工法であれば組む必要がありませんから工期が短くなるというメリットがあります。
安全性という点でも魅力的です。足場が強風などで崩れたり、足場の解体中にミスで一部が落下などして死亡事故が起こるケースがあります。事故が起きてもオーナーが直接補償するわけではありませんが、死亡事故が起こったビルとして風評被害を受ける可能性があります。しかし、足場を組まなければそういう事故も抑えられます。
しかし、デメリットもあります。外壁の劣化が激しかったり、多くの工事箇所を同時に施工する場合は不向きであるという点です。無足場工法はロープなどで屋上からつり下げられた状態で行いますから、自由に場所を移動することが難しいのです。
ですから、無足場工法をしないからといって良くない業者とは限りません。勘違いしないように気をつけておきましょう。
確認ポイントその5……アフターフォローはしっかりしているか
せっかく工事をしたのにすぐに劣化してきたなどのトラブルが発生した時、しっかりと対応してくれなければ困りますよね。ですから、アフターフォローがどうなっているのかを事前に尋ねてみるのが大切です。
まとめ
いかがでしたか？
今回はビルの改修工事に関する情報をご紹介いたしました。
- 改修工事ってどんなことをするの？
- ビル工事のタイミングはいつ？
- 業者選ぶ際の確認ポイント
オーナーはビルを利用する人々の命を預かっていることを忘れてはいけません。これらの情報をうまく利用して、しっかりと改修工事を行ってくださいね！
