マンションのコンクリート外壁のひび割れが気になる! 対処方法は?

現在、東京や大阪などの大都市を中心に、大規模マンションが次々と建設されています。また、高齢になると一戸建てよりもマンションの方が住みやすい、と引っ越しをする方もいるでしょう。マンションは鉄筋コンクリート製ですから、一戸建てよりも寿命が長いのがメリットです。しかし、マンションでも定期的な修繕が必要になります。修繕を行う時期を測る目安の一つがひび割れです。

そこで、今回はマンションにひび割れができる原因や対処方法をご紹介します。

  1. マンションの外壁がひび割れる原因とは
  2. ひび割れを放置しておく危険性
  3. マンションにひび割れが見つかった場合の対処方法
  4. 業者の選び方
  5. マンションの外壁に発生するひび割れに関するよくある質問

この記事を読めば、ひび割れを放置しておく怖さも分かるでしょう。住んでいるマンションの外壁にひび割れが目立ってきたという方は、ぜひこの記事を読んでみてくださいね。

1.マンションの外壁がひび割れる原因とは

はじめに、マンションの外壁がひび割れる原因を、外壁の材料と共にご紹介しましょう。一戸建ての外壁に起こるひび割れと何が違うのでしょうか?

1-1.マンションの外壁素材について

マンションとは、鉄筋コンクリート造りの集合住宅を指す言葉です。たとえ2階建ての小規模な集合住宅でも鉄筋コンクリート製であればマンションとよばれ、どれほど大規模な造りでも木造や軽量鉄骨造りの建物は、アパートになります。実は、鉄筋コンクリート製であることと、ひび割れの発生には関係があるのです。

1-2.コンクリートは縮んでひび割れる

コンクリートは、砂や砂利を水で溶いたセメントで固めたものです。マンションができたばかりの時は、水分は完全に蒸発しておらず、時間をかけて抜けていきます。水分が抜けた分コンクリートが縮むため、ひび割れができるのです。これは、どんな鉄筋コンクリート製の建物にもできるひび割れなので、防ぐことはできません。幅が0.3mm・深さが5mm未満のひびは、ヘアークラックとよばれ、放っておいても問題ないといわれています。ちなみに、一戸建てのヘアークラックは塗料の収縮によって起こることが多いので、マンションに発生するものとは異なるのです。

1-3.修繕が必要なひび割れとは

しかし、何らかの原因でヘアークラックが広がってしまった場合は要注意です。ひびが幅広くなると、そこから空気や雨水が入る可能性があります。

鉄筋コンクリートとは、鉄筋の芯をコンクリートで覆うことで、強度を増した建築方法です。コンクリートの内部は水酸化カルシウムによって、アルカリ性に保たれています。そのため、鉄筋がさびることはありません。しかし、コンクリートの内部にひび割れから空気が入りこむと、二酸化炭素と水酸化カルシウムが反応して炭酸カルシウムが発生し、コンクリートのPH値が中和されてしまいます。これをコンクリートの中性化といい、鉄筋にさびが発生する原因となるのです。

一般的に幅が0.3mm・深さが5mm以上のひび割れは構造クラックとよばれ、修繕が必要になります。

1-4.構造クラックはなぜ起こる?

構造クラックが起こる原因には

  • 地震や衝突事故などの強い外圧がマンションに働いた
  • 外気温の変化で、コンクリート内部の水分が凍結と解凍をくり返した
  • マンションの構造上の欠陥
  • 地盤沈下
  • 経年劣化

などが上げられます。築年数が浅いマンションに多数の構造クラックが発生した場合は、地盤沈下か構造上の欠陥が考えられますので、マンションを販売した会社を通じて、建築会社に説明を求めた方がよいでしょう。

2.ひび割れを放置しておく危険性

構造クラックを放置していると鉄筋がさびによって膨らみ、やがて周囲のコンクリートがはがれてしまいます。これを爆裂(ばくれつ)といい、これが発生すると建物の強度は大幅に低下するでしょう。爆裂があちこちに発生すると、建物が倒壊する危険もあります。

また、設計ミスや建設ミス・地盤沈下で構造クラックが発生している場合は、やがてもっと大きな建物の不具合が出てくる可能性も高いでしょう。

横浜市西区で2003年に建てられて販売されたマンションに大規模な欠陥が見つかり、全棟建て直しが決まったことは大きなニュースにもなりました。

3.マンションにひび割れが見つかった場合の対処方法

この項では、マンションにひび割れが見つかった場合の対処方法をご紹介します。どのような修繕方法があるのでしょうか?

3-1.マンションの外壁にひび割れを見つけたら?

マンションの外壁にひび割れを見つけたら、まずは状態を確認しましょう。肉眼でやっと確認できるほどのヘアークラックならば、とりあえず問題はありません。構造クラックの場合は、ひび割れの幅や周囲の状態を調べます。赤茶色の水が流れた後があった場合は、内部の鉄筋がさびている可能性が高いでしょう。この場合は、早急に修繕が必要です。

3-2.共有部分の修理は誰が行うの?

分譲マンションの場合、マンションの住人は月々修繕費や管理費を積み立て、その費用で共有部分の修理を行います。大規模修繕の場合は住民が修繕委員会を結成することがありますが、小規模な修繕の場合は管理会社が行ってくれることもあるでしょう。この辺りの事情はマンションによって異なるので、詳しくは利用規約等を確認してください。

構造クラックを見つけた場合は、マンションの管理会社に連絡します。その後は、管理会社主導で修繕が行われることが多いでしょう。

3-3.応急処置の方法

構造クラックが大きな場合は、ビニールシートなどでひび割れを覆って水の浸入を防ぎましょう。むき出しになっているよりは、内部の劣化を防げます。上から塗料を塗るなどしてひびをふさぐと、修繕の妨げになるのでやめましょう。

3-4.修繕方法

ひび割れが見つかったら、まずはひび割れの調査を行います。調査の結果ひび割れが小さい場合は、エポキシ樹脂という樹脂の一種をひび割れに注入して埋めてしまう修繕方法が一般的です。

ひび割れがある程度大きい場合でも、鉄筋が無事ならば表面の汚れを削ってエポキシ樹脂を注入し、モルタルで表面を平らにする修繕が行われます。爆裂(ばくれつ)が発生した場合は、鉄筋のさびを丁寧に取り除いてからモルタルなどで欠損部分を補う修繕が行われるでしょう。

ひび割れが大きくなるにつれて修繕も大がかりになります。場合によっては修繕費が積み立て分では間に合わず、住民が負担しなければならなくなることもあるでしょう。ひび割れは早めに修繕するのが得策です。

4.業者の選び方

ひび割れの修繕費用は、ひび割れの大きさや内部にある鉄筋の状態の他、足場をかけるかどうかで費用が違ってきます。マンションは大きな建物なので、ひび割れの位置によっては足場をかけなければならないというところもあるでしょう。足場をかけて、撤去する費用は、皆様が想像している以上にかかります。ひび割れの位置が、足場をかけづらい場所にあるという場合や、少しでも費用を安くしたいという場合は、足場を組まずに修繕を行ってくれる業者に依頼しましょう。

オフィスチャンプでは、足場をかけずに外壁塗装や外壁修繕を行っています。足場をかけなければ価格が安くなるのはもちろんのこと、立地条件により、足場をかけることが難しいマンションのひび割れ修繕も行うことが可能です。

また、定期的にアフターフォローをしてくれる業者は信用できます。管理会社が主体で修理を行う場合は業者が決まっていることも多いのですが、住民が主体で修理を行う場合は、複数の業者に見積もりを取って比べてみましょう。値段だけでなく、どこまで修理をしてくれるのかということや、アフターフォローの有無を確認することも忘れないようにしてください。

5.マンションの外壁に発生するひび割れに関するよくある質問

Q.賃貸マンションでひび割れを発見した場合はどうしたらいいですか?
A.大家さんや管理会社に連絡してください。

Q.ひび割れを発見し、報告したのですが修繕される様子がありません。
A.管理組合会議などで議題として修繕を提案してみましょう。

Q.非破壊検査とはなんですか?
A.ものを壊さずに、内部の状態を調べる検査になります。ひびの深さや鉄筋の状態を調べる際に行われる検査です。

Q.地震で構造クラックが生じた場合、もうその建物には住めませんか?
A.補修をすれば大丈夫な場合と、建て替えなければならない場合の両方があります。どちらになるかは検査をすれば分かるでしょう。

Q.構造クラックが出ているような中古マンションは危険ですか?
A.構造クラックが放置され、爆裂が起きているようなマンションは管理が不十分な可能性があります。

6.おわりに

いかがでしたか? 今回は、マンションのコンクリート外壁に起こるひび割れの原因や修繕方法をご紹介しました。マンションの外壁も一戸建ての外壁と同じように劣化していきます。マンションの大規模な修繕は12年に1度の割合で行われますが、ひび割れの修繕はこまめに行った方がよいでしょう。まとめてやろうという考えもありますが、中の鉄筋がさびてしまえば強度が低下してしまいます。早めに修繕をした方が費用も安くすむでしょう。

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