外壁大規模修繕工事の工事内容とは? こんなことも行います。

どんなに頑丈な建物も、定期的なメンテナンスが必要です。
マンションも例外ではありません。
特に、公共設備や外壁は定期的な修理をしておかないとマンション全体の価値がさがります。
そこで、今回は外壁大規模修繕工事の内容や流れをご紹介しましょう。
マンションが大きくなればなるほど、修繕工事の金額も大きくなり期間も長くなります。
だからこそ、事前の計画や住民の理解が大切になるのです。
これから外壁大規模修繕工事を控えているマンションのオーナーや住人の方は、ぜひこの記事を読んでみてくださいね。

目次

  1. マンションの修繕工事とは?
  2. 外壁大規模修繕工事は何年ごとに行えばいいの?
  3. 外壁大規模修繕工事の内容とは?
  4. 外壁大規模修繕工事の工期や費用はどのくらいかかるの?
  5. おわりに

1.マンションの修繕工事とは?

マンションは、住人たちの占有エリアとマンションに住む人たち全員の共有エリアのふたつに分かれています。
賃貸マンションの場合は、店子(たなこ)の家賃や敷金で占有エリアの修繕を行うことも多いでしょう。
共有エリアは、オーナーが修理を行います。
また、分譲マンションの場合、占有エリアは分譲者が修繕を行い共有エリアは修繕積立費で修繕を行うのが一般的です。
外壁は共有エリアに当たるわけですから、賃貸マンションの場合はオーナーが修理をします。
分譲マンションの場合は管理組合の主導で修理を行うか、別に大規模修繕工事実行委員会などを作って、その人たちが主導する場合もあるのです。

2.外壁大規模修繕工事は何年ごとに行えばいいの?

外壁は雨風や直射日光が常に当たり続ける場所です。
ですから、マンションの中でも最も劣化が早く激しい部分になりことが多いでしょう。
また、マンションの外壁はタイル張りというところも多いです。
タイルは劣化すると下地から浮き上がってやがて剥離(はくり)します。
つまり、外壁タイルの劣化を放っておくと事故につながる可能性があるのです。
国土交通省は、マンションの築10年目を目安に大規模な修繕工事を行うように推奨(すいしょう)しています。
ですから、築12年目~13年目に最初の大規模修繕工事を行うマンションが多いでしょう。
その後は、10年~15年ごとを目安に行うのが一般的です。
また、年数ではなく定期的な点検をして大規模修繕工事が必要だと判断されたときに行う、というマンションもあります。

3.外壁大規模修繕工事の内容とは?

では、外壁大規模修繕工事はどのようなことを行うのでしょうか?
この項では、一般的な修繕工事で行われる内容をご説明します。

3-1.外壁の検査

補修工事とはいえ、マンションの外壁全体を工事するわけではありません。
まずは検査をして、どのような工事がどのくらいの規模で必要なのかを調べます。
この検査結果に基づいて、工事の費用や期間が決まってくるでしょう。

3-2.外壁の修理

外壁の修理は、ひび割れをふさいだりタイルの浮きを直したりするだけではありません。
ベランダの手すりを修理したり、共有部分のコンクリートのひび割れなども修理の対象になったりします。
ちなみに、マンションの外廊下も外壁の一部になることが多いです。
ですから、普通の戸建て住宅よりも時間がかかり大掛かりな工事になる場合が少なくありません。

3-3.外壁の洗浄

外壁大規模修繕工事の中には、外壁の洗浄も含まれます。
外壁は日々さまざまな汚れがつくのです。
このような汚れをついたままにしておくと、美観も損なわれますし外壁の劣化にもつながります。
ですから、高圧で水をかけて洗浄するのです。

3-4.塗装工事

外壁塗装が劣化すると、防水機能や断熱機能も落ちてしまいます。
ですから、大規模修繕工事の際に外壁をぬり直すところも多いでしょう。
なお、タイル張りのところは塗装を行いませんが、現在はタイル張りと塗料がぬってある壁が混在しているスタイルのマンションも多いです。
また、外壁だけでなくベランダの手すりや屋上などの塗装も行います。

3-5.防水工事

あまり知られていませんが、マンションのベランダは共有部分になります。
ですから、大規模修繕工事の際に一緒に防水工事をするところもあるのです。
防水機能が弱まれば、階下への水もれなど不具合が生じやすいでしょう。
また、屋上の防水工事を行う場合もあります。

4.外壁大規模修繕工事の工期や費用はどのくらいかかるの?

では、外壁大規模修繕工事はどのくらいの工期や費用がかかるのでしょうか?
この項では、かかる費用や期間の目安をご紹介します。

4-1.大規模なマンションほど費用と工期がかかる

当然ですが、マンションの規模が大きくなるほど費用と工期がかかります。
では、大規模マンションに住んでいるほど、負担が大きくなるのかといえば一概にそうともいえません。
大規模修繕工事を分譲マンションで行う場合は、住人全員で工賃を負担します。
大規模なマンションはそれだけ入居者も多いですから、実質的な負担はそれほど変わらない場合も多いでしょう。
ただし、築年数が経過して空き部屋だらけのマンションの修繕工事をする場合は、入居者の負担が大きくなるかもしれません。
現在、この問題に頭を悩ませているマンションは多いのです。

4-2.足場の有無で値段は大きく変わる

マンションは、一戸建て住宅よりも階数があります。
低層マンションでも5階くらいはありますし、高層マンションになると20階建て、30階建てもあるでしょう。
そのような版ションの外壁を修繕するには足場が必要です。
足場は職人が作業をするために必要なものですが、足場を組んだり解体したりするのに別途料金が必要になります。
マンション全体を足場で覆うならば、それだけで数百万円かかるかもしれません。
最近は、足場を組まずに工事をする業者も出てきました。
事前の検査で足場を組まずに工事ができるのなら、節約のために足場を組まない工事をする会社に依頼してもよいでしょう。
ただし、工事内容によってはどうしても足場を組まなくてはならない場合もあります。

3-3.工事期間中気をつけることとは?

マンションの大規模外壁修繕工事は、1か月程度かかる場合もあります。
築年数が長いほど劣化部分も多くなり修理も長引くでしょう。
この間、ベランダが使用不要になったり時間帯によっては共有廊下の通行に制限が出たりするかもしれません。
また、窓のすぐ外を職人が動き回ることもあるでしょう。
職人のトイレや休憩施設は業者側が用意するので問題はありません。
しかし、工事中はベランダで洗濯物が干せなくなったりカーテンがあけられなくなったりします。
住人から不満が出ないようにしっかりと事前説明を行いましょう。

5.おわりに

いかがでしたか?
今回は外壁大規模修繕工事についていろいろとご説明しました。
まとめると

  • 大規模外壁修繕工事は築10年を目安に行う。
  • マンションの規模が大きくなるほど工事は長引いて費用は高額になりやすい。
  • 足場を組まなければ工事費の節約になる。

ということです。
マンションの大規模外壁修繕工事は業者への依頼の仕方や費用によっては住民同士で意見が割れてしまうかもしれません。
理事会にとっても頭が痛いでしょう。
できるだけ安く行いたいという方も多いです。
しかし、工事費を節約した結果いい加減な工事をされては元も子もありません。
外壁大規模修繕工事は必ず行わなければならないのです。
ですから、その費用を修繕積立費で賄えるようにマンションの管理会社と管理組合の間でしっかりと話し合いを持ってください。築年数が上がると修繕積立費も上がっていくのは、修繕にお金がかかるからです。

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