外壁塗装は修繕費? 減価償却の対象となるリフォームとは?

所有しているマンションなどの外壁塗装を考えているけど、修繕費や原価売却など専門用語が多くてよくわからない…と困っている人は少なくないでしょう。賃貸経営をしていく上で、リフォームをすることは必要不可欠なものです。でも、マンションなどのように規模がでかいものとなると、外壁塗装をするだけでも大変となるでしょう。経費で済ませられるなら、経費で済ませてしまいたいところです。
そこで、この記事では外壁塗装における豆知識をご紹介していきます。これからマンションなどの外壁塗装を考えている人は、ぜひ参考にしてくださいね。

目次

  1. 外壁塗装工事費用は修繕費となるか? 
  2. 減価償却と耐用年数について

1.外壁塗装工事費用は修繕費となるか? 

アパートやマンションの外壁塗装を考えた場合、最も気になるのが「工事代金が修繕費になるのか」ということでしょう。
賃貸物件に外壁塗装を行う場合、その工事代金は修繕費か資本的支出のどちらかで処理されることになります。前者は、代金を必要経費としてその年度に計上できるもので後者は、かかった代金を資産として計上し、必要経費(減価償却)として数年に分けて処理されるものです。最終的に所得から引かれることになる金額はどちらの場合でも同じですが、なるべく早く必要経費にしたいものでしょう。そのため、できれば修繕費で…と考える人は多いようです。

1-1.修繕費として計上できる外壁塗装は? 

それでは、修繕費と資本的支出の違いについてお話していきましょう。前者は破損したり汚損したところを元に戻したりするための工事や、状態を維持したりするために定期的に行う工事にかかる費用です。対して後者は、耐久性を高めたり資産価値を増やしたりするための支出のことを指します。つまり、アパートやマンションの外壁塗装を行うのは基本的に「そのアパート(マンション)を新築時の状態に戻す」ことが目的となるので修繕費となるわけです。ただし、外壁塗装をする際に塗装の質を高めたり、一部にタイルを貼る工事をしたりすると、これは資産価値を高める工事になってしまいます。そのため、この場合は資本的支出とみなされてしまうので注意しましょう。

1-2.少額や周期が短い費用は修繕費にできる? 

前述したとおり、基本的に新築の状態に戻す工事が修繕費、グレードアップの工事が資本的支出とみなされます。ただし、費用が少額で20万未満であったり、周期が3年以内であったりする場合はグレードアップの工事でも修繕費とみなされることがあるようです。
たとえば、全部で20部屋あるアパートにテレビ付きのドアホンを設置するとしましょう。この場合、1部屋あたり3万円の工事費がかかったとすると、合計で費用は60万円となります。ただし、1部屋あたりの工事が20万円未満となるため、この費用は修繕費として考えられるのです。おわかりいただけたでしょうか? 

2.減価償却と耐用年数

2-1.減価償却とは?  

それでは、減価償却について説明をしていきましょう。これは、わかりやすく言うと「購入したときの費用を一度にするのではなく、毎年少しずつに分割して費用にしよう」というものです。
たとえば、マンションのリフォームをするのに5000万円がかかってしまったとしましょう。仮にこれをすべてその年の費用として考えたら、どうなりますか? 当然、その年は赤字です。そこで、その費用を何年かに分けて少しずつ、費用に計上していくようにします。これが、減価償却なのです。

2-2.耐用年数とは? 

上記で減価償却について説明しましたが、ここでまた新しい疑問が出てきますね。それは「減価償却を分割できるのは何年なのか? 」ということです。費用を何年かに分割してもいいと言っても、その期限が無限にあるわけではありません。反対に、その期間よりも早く計上できるわけでもないのです。ある程度税法で耐用年数というものが決められています。たとえば、自動車で考えてみましょう。自動車は基本的に耐用年数が6年と決められています。つまり、自動車にかかった費用は6年間までの範囲で分割していきなさいと言うことです。

2-3.どうして耐用年数が決まっているのか?

では、どうしてこのような年数が決められているのでしょうか。答えは、「耐用年数を自由に決めることができると、節税も可能になってしまうため」です。たとえば、利益が高くなりそうな年にリフォームを行って一括で費用計上してしまえば、その分節税することができますね。これをできないようにするために、ある程度耐用年数が決められているわけです。

まとめ

外壁塗装における修繕費や減価償却についてご紹介してきましたが、いかがでしたか? それでは、今回ご紹介したことをおさらいしてみましょう。

  • 外壁塗装工事費用は修繕費となるか? 
  • 減価償却と耐用年数について

修繕費や資本的支出、減価償却に耐用年数など、所有しているマンション・アパートのリフォームを行うときはさまざまな専門用語を身に付けておかなければなりません。失敗しないためにも、正しい知識を身に付けて賢くリフォームを行っていきましょう。

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